“中駿又還債了，這一次，是5億美元”

2023年4月14日，中駿集團(tuán)發(fā)布公告，已匯出4月19日到期美元債的剩余應(yīng)兌付本息。結(jié)合此前3月30日，中駿集團(tuán)公告提前購回2.07億美元債，至此，該筆發(fā)行規(guī)模為5億美元的美元債將全部兌付完畢。中駿集團(tuán)2023年內(nèi)到期的美元債正式“清零”。

過去一年里，中駿亦經(jīng)歷過資本市場(chǎng)的波動(dòng)，但始終堅(jiān)守信用，此次能夠償債5億美元，無疑有著特殊的意義。它意味著穩(wěn)健的民營房企，已經(jīng)順利度過了最難熬的時(shí)刻。

對(duì)于中駿，最困難的時(shí)候或許已經(jīng)過去。

提前減壓輕裝上陣

審慎財(cái)務(wù)構(gòu)筑護(hù)城河

數(shù)據(jù)顯示，于2022年12月31日，中駿集團(tuán)總借貸金額同比下降12%，經(jīng)營性現(xiàn)金流轉(zhuǎn)正為人民幣46億元。凈負(fù)債率為79.6%，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為67.2%。

波動(dòng)的周期沒有干擾到中駿穩(wěn)健的財(cái)務(wù)策略。2022年，中駿境內(nèi)外的公開債務(wù)還了近115億，數(shù)據(jù)顯示，此次美元債兌付之后，中駿年內(nèi)僅余8月份5.4億人民幣的境內(nèi)公司債，償債壓力大幅減少。

如中駿集團(tuán)高管在內(nèi)部工作會(huì)議所述，“中駿穿越周期，很重要的一點(diǎn)就是債務(wù)結(jié)構(gòu)。” 自2015年開始，當(dāng)境內(nèi)公司債發(fā)行放開，房企紛紛申請(qǐng)發(fā)行，中駿卻保持審慎，已發(fā)行債券存量峰值始終控制在不超過40億。與此同時(shí)，中駿集團(tuán)雖然上市較早，擁有比較好的美元債發(fā)行條件，但依然保持審慎，基本保持一年發(fā)行一只美元債的節(jié)奏，自2019年開始，總計(jì)共發(fā)行5只美元債，據(jù)焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)和焦點(diǎn)研究院不完全統(tǒng)計(jì)，僅在2019年1月-2021年8月期間，至少有84家房企發(fā)行過海外債，涉及415只美元債共計(jì)1386億美元，折算每個(gè)企業(yè)平均發(fā)行4.9只美元債，中駿的發(fā)債數(shù)量剛夠上行業(yè)的平均水平。

多年來，堅(jiān)持高度審慎并自律的財(cái)務(wù)策略幾乎已是刻在中駿之上的標(biāo)簽，其也因此獲得了機(jī)構(gòu)和監(jiān)管的認(rèn)可。伴隨著供需兩端全面支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的政策落地，中駿集團(tuán)于2022年末至今成功落地多家銀企合作，累計(jì)獲得授信超430億，并于今年1月作為第9家民營房企順利發(fā)行15億元中票。

“一體兩翼”穿越周期

民營房企堅(jiān)守信用第一陣營

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，在2023年一季度，中駿集團(tuán)實(shí)現(xiàn)合約銷售金額114.68億元，其中，權(quán)益銷售金額95.9億元，權(quán)益金額行業(yè)排名穩(wěn)定在前30。

隨著高能級(jí)城市的率先回暖與信心的修復(fù)，市場(chǎng)已經(jīng)開始期待一個(gè)更具成色的春天。對(duì)于進(jìn)入不惑之年的中國房地產(chǎn)市場(chǎng)來說，其發(fā)展模式的變革也將進(jìn)入深水區(qū)。

2017年，中駿集團(tuán)提出“一體兩翼”戰(zhàn)略，以地產(chǎn)開發(fā)為“一體”，購物中心和長租公寓為兩翼，通過差異化競(jìng)爭(zhēng)力拿地。這種綜合開發(fā)需要沉淀資金、培育期長，從彼時(shí)來看，賺錢速度遠(yuǎn)不如賣房，但中駿選擇了長期主義。

如今，在行業(yè)深度調(diào)整期，“一體兩翼”模式卻帶來三點(diǎn)好處：其一，一體兩翼拿地成本低，開發(fā)毛利率較高，隨著規(guī)模逐漸增大，能拉高整體的毛利率;其二，由于中駿商業(yè)物業(yè)的位置較好，在調(diào)控期當(dāng)房企面臨銀行、信托等傳統(tǒng)融資方式推動(dòng)不暢的時(shí)候，還有望通過房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)、不動(dòng)產(chǎn)私募基金、股權(quán)合作等模式實(shí)現(xiàn)變現(xiàn)，減少資金壓占;其三，每年收租帶來穩(wěn)定現(xiàn)金流入，成為業(yè)績穩(wěn)定器;這些助力中駿穿越周期，也為中駿穿越周期之后的后續(xù)發(fā)展，提供更大的空間。

2022年，中駿集團(tuán)的經(jīng)營性收入為17.64億，占總收入的6.6%。

據(jù)中駿管理層的規(guī)劃，在2023年，“一體”的地產(chǎn)開發(fā)板塊將“提升經(jīng)營的安全邊際，構(gòu)建以現(xiàn)金流及經(jīng)營質(zhì)量為導(dǎo)向的商業(yè)模式”。聚焦核心市場(chǎng)與優(yōu)勢(shì)區(qū)域，深耕市場(chǎng)、客戶及產(chǎn)品，以進(jìn)一步突出競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。一季度中駿集團(tuán)實(shí)景呈現(xiàn)了近8000套住宅。

“兩翼”方面，中駿將把握發(fā)展機(jī)遇，著力發(fā)展資管模式，降低融資依賴度，并擴(kuò)大與地產(chǎn)的協(xié)同綜效。長租公寓已跑通資管模式，中駿商管已簽約40個(gè)商業(yè)物業(yè)，預(yù)計(jì)2023年將新開汕頭、花橋、福州三座世界城。

長期主義是個(gè)知易行難的命題。過往，中駿堅(jiān)持審慎的財(cái)務(wù)策略，布局商業(yè)，加碼長租公寓，這家習(xí)慣“懼者生存”的企業(yè)，堅(jiān)持 “長期主義”，最終成功穿越了周期，成為當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下民營房企堅(jiān)守信用的第一陣營。未來對(duì)于他們，是一個(gè)嶄新的開局。

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