特發(fā)服務(wù)算是較晚發(fā)布年報(bào)的上市物業(yè)企業(yè)之一了。

(資料圖)

報(bào)告顯示，2022年，特發(fā)服務(wù)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入為20.06億元，同比增長18.59%；凈利潤為1.22億元，同比增長3.66%；實(shí)現(xiàn)歸屬母公司的凈利潤為1.14億元，同比增長1.45%。

不可否認(rèn)，特發(fā)服務(wù)增收又增利，在發(fā)布2022年業(yè)績報(bào)告的上市物業(yè)企業(yè)中，還算體面的一家。

但盡管營業(yè)收入、凈利潤雙雙實(shí)現(xiàn)增長，其盈利指標(biāo)仍然連續(xù)三年下滑。

資料顯示，特發(fā)服務(wù)是特發(fā)集團(tuán)的控股企業(yè)，成立于1993年，注冊(cè)資本1.69億元，2018年11月由深圳市特發(fā)物業(yè)管理有限公司整體變更登記。擁有國資身世背景,手中緊握華為系、阿里系、深圳市人民政府口岸辦公室等少數(shù)穩(wěn)定的大客戶。

關(guān)于特發(fā)服務(wù)的凈利潤增速以及毛利率增速連續(xù)三年下降的原因，4月24日，中國房地產(chǎn)報(bào)記者致電深圳市特發(fā)服務(wù)股份有限公司(以下簡稱“特發(fā)服務(wù)”，300917.SZ)方面，截至發(fā)稿，未得到回復(fù)。

凈利潤增速同比由13.14%下降至1.45%

2022年，特發(fā)服務(wù)實(shí)現(xiàn)歸屬母公司的凈利潤為1.14億元，增速由2021年的13.14%降至1.45%，波動(dòng)較大。

甚至，凈利潤增速近三年呈現(xiàn)直線下滑趨勢(shì)。2020年～2022年，凈利潤增速分別為52.01%、13.14%、1.45%。

成本上漲是利潤下滑的重要原因之一。

截至2022年底，特發(fā)服務(wù)的員工規(guī)模達(dá)到13171人，增加了2046人。

同時(shí)，特發(fā)的增值業(yè)務(wù)發(fā)展規(guī)模較小，對(duì)于利潤的貢獻(xiàn)不高。

資料顯示，特發(fā)服務(wù)業(yè)務(wù)板塊由綜合物業(yè)管理服務(wù)、政務(wù)服務(wù)、增值服務(wù)、其他業(yè)務(wù)組成。

報(bào)告期內(nèi)，綜合物業(yè)管理服務(wù)占總收入比例82.26%；政務(wù)服務(wù)占比11.54%；增值服務(wù)收入占比6.07%；其他業(yè)務(wù)收入0.02億元，占比0.12%。

利潤增速下降似乎已成物業(yè)行業(yè)內(nèi)的常態(tài)。

特發(fā)服務(wù)方面表示，一是來自地產(chǎn)關(guān)聯(lián)方的資源供給力度逐漸減小，物業(yè)企業(yè)的獨(dú)立市場(chǎng)化外拓步伐不斷加速；二是行業(yè)的收并購熱度大減，收并購動(dòng)作更趨謹(jǐn)慎，物業(yè)企業(yè)開始由重規(guī)模、重速度進(jìn)一步向重質(zhì)量轉(zhuǎn)變，行業(yè)發(fā)展逐漸邁向理性和成熟。

毛利率持續(xù)下降

從近三年年報(bào)來看，特發(fā)服務(wù)毛利率分別為20.76%、16.75%、13.69%，變動(dòng)趨勢(shì)持續(xù)下降。

2022年，特發(fā)服務(wù)整體毛利率下滑3.06%，跌至13.69%，和物業(yè)行業(yè)毛利率均值存在一定差距。

根據(jù)2022年53家上市物業(yè)企業(yè)年報(bào)顯示，毛利率均值為24.64%。特發(fā)服務(wù)的毛利率水平低于行業(yè)均值超10%。

分業(yè)務(wù)板塊看，特發(fā)服務(wù)2022年在綜合物業(yè)管理服務(wù)、政務(wù)服務(wù)、增值服務(wù)上的毛利率分別為11.27%、14.63%、45.12%。

2022年年報(bào)顯示，特發(fā)服務(wù)前五大客戶收入占比較大。報(bào)告期內(nèi),公司前五大客戶合計(jì)銷售金額14.5億元,占總銷售金額比例為72.27%。

擁有國資身世背景,手中緊握華為系、阿里系、深圳市人民政府口岸辦公室等少數(shù)穩(wěn)定的大客戶，四大業(yè)務(wù)的入賬提升了特發(fā)服務(wù)的營業(yè)收入，卻沒能帶來其盈利能力的提升。

2022年，特發(fā)服務(wù)營業(yè)收入較去年同期增長18.59%，而營業(yè)成本達(dá)到17.31億元，同比增長了22.96%，成本增幅高于營業(yè)收入增幅。

值得一提的是，占總收入比例為82.26%的綜合物業(yè)管理服務(wù)出現(xiàn)了成本增加大于營業(yè)收入提升的情況，收入積累較高的業(yè)務(wù)，其成本開銷也越大。

年報(bào)顯示，2022年，特發(fā)服務(wù)在綜合物業(yè)管理服務(wù)、政務(wù)服務(wù)、增值服務(wù)、以及其他業(yè)務(wù)（租賃服務(wù)）的營業(yè)收入分別為16.5億元、2.31億元、1.22億元、0.02億元。

其中，占比最大的綜合物業(yè)管理服務(wù)營業(yè)成本為14.64億元，同比增長22.26%，毛利率同比下降了4.3%。

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