【資料圖】

圖：中國的房價存在兩極分化，而這種情況可以用人口的流動作解釋房價和教育是養(yǎng)育孩子最主要的兩項成本，中國的生育成本相對于收入幾乎是世界上最高，原因之一是中國大城市的房價收入比是世界上最高。中國的建設(shè)能力如此之強，建造房子的成本和效率都極具優(yōu)勢，大城市也擁有足夠的擴展土地，但房價卻如此之高，背后的原因是什么？中國的房價不是所有地方都高，尤其是到了2020年，中國的房價明顯出現(xiàn)兩極分化的情況。在大城市和東部地區(qū)，房價繼續(xù)堅挺，但在中西部和東北的小城市，房價卻出現(xiàn)下滑趨勢，有些地區(qū)房子嚴(yán)重供過于求，有些地區(qū)出現(xiàn)了房子白菜價的情況。房價的分化可以用人口的流動來解釋。通常在人口流入地，房價會上升；在人口流出地，房價則下降。人口為什么向大城市流動呢？這就要提到聚集效應(yīng)了。人口聚集在大城市，人們有更多的交流和創(chuàng)新機會、更多就業(yè)選擇、更豐富多彩消費選擇、更高效和高質(zhì)量醫(yī)療教育等各種服務(wù)。供地錯配人口流動中國的人向城市、尤其是大城市聚集的趨勢會否持續(xù)？這要看城市化率的國際比較。中國的城市化率相對于中國的人均GDP（國內(nèi)生產(chǎn)總值）偏低，與中國人均GDP水平相當(dāng)?shù)膰遥绨臀鞯某鞘谢蔬h(yuǎn)高于中國，所以中國未來至少還有20%的城市化率的提升空間，即是未來還有2億至3億人口將遷入城市。而這部分人口將主要流向大城市和東南沿海地區(qū)。有人說中國大城市的人口已經(jīng)夠多了，但由于聚集效應(yīng)，一個國家的人口愈多，大城市的人口就會愈多。世界上人口最多的大城市是日本的東京，東京都市圈的人口有3700萬，而日本的人口不到中國的十分之一。中國的一個大省人口就相當(dāng)于全日本人口，所以如果有相類似的聚集度，一個省會城市就應(yīng)該有2000萬的人口規(guī)模，而一線城市則應(yīng)該有4000萬至5000萬人口。因此，中國大城市的人口不是太多了，而是太少了。那么一個城市的人口愈多是不是房價就會愈高呢？人口愈多，需求就愈大，但房價還取決于供給，如果有充足的供給，那么價格也不會很高。在大城市的稀缺地段，如市中心核心地區(qū)的供給是有限的，隨著城市人口的擴充，核心地區(qū)的房價會愈來愈貴，但非核心地區(qū)的住房供給應(yīng)該有很大的提升空間。如果大城市不斷地擴充其住房用地，大城市非核心地區(qū)的房價、尤其是郊區(qū)的房價應(yīng)該相對便宜和穩(wěn)定。那么大城市還有沒有可擴展的土地呢？以上海為例，上海至今還保留了三分之一的農(nóng)田，還有大量的低效的工業(yè)用地，如果都用來開發(fā)住宅，可以大幅度擴展住宅用地。新加坡的面積只有733.2平方千米，是上海的十分之一左右，但是容納了600萬人口。按照這個密度，上海容納5000萬人口沒有一點兒問題。有人說如果在大城市大幅度擴大供地，甚至于建設(shè)別墅和其他低密度的住宅，雖然只用了1%的土地，但還是會減少耕地，影響糧食安全。這種推論是似是而非的，因為如果一個農(nóng)村人搬到了大城市，即便是住在了城市郊區(qū)的低密度住宅，其用地的效率還是遠(yuǎn)高于農(nóng)村的。如果讓這個農(nóng)村人落戶到城市，就可以釋放他在農(nóng)村的宅基地，甚至于釋放出更多的耕地。事實上，由于大城市土地供應(yīng)不足，很多在城市打工的外來人口買不起大城市的房子，只能是在縣城買房，而且還保留著農(nóng)村的宅基地房子，造成了更大的土地浪費。通過以上分析我們可以知道，中國的大城市還有大幅度增加住宅用地的空間，可以緩解高房價問題。但實際的情況是，中國近幾年實行了控制大城市人口規(guī)模的政策，限制了大城市的土地供應(yīng)。對比之下，中國的建設(shè)供地更多是在人口流出的中西部地區(qū)，造成了那些地方的住宅和其他建設(shè)用地供過于求。各地展開搶人大戰(zhàn)有人擔(dān)心大城市進(jìn)一步增加人口，會出現(xiàn)交通擁堵、空氣污染的“大城市病”。從世界范圍來看，城市的人口規(guī)模與交通擁堵和環(huán)境污染沒有必然的關(guān)系。世界上人口較多的大都市，如東京、首爾，其交通并不擁堵。這些城市都很好地利用了公共交通、尤其是軌道交通解決了交通問題。例如，首爾通過不斷開發(fā)軌道交通和沿線的衛(wèi)星城來擴展城市的人口規(guī)模。一個地鐵站可以帶動5萬至10萬人的衛(wèi)星城，一條20站的地鐵線可以帶動100萬人口的衛(wèi)星城鎮(zhèn)。中國建設(shè)地鐵的效率是世界領(lǐng)先的。只要充分利用城郊的用地，開發(fā)軌道交通和衛(wèi)星城鎮(zhèn)，就可以在不增加擁堵的情況下，大幅度擴展城市人口規(guī)模。城市的軌道交通還可以延伸到附近城市，把相鄰兩個城市連成一片，形成“都市圈”，其實東京和首爾都市圈也不是行政上的東京和首爾。東京都市圈其實涵蓋了周邊的千葉市和橫濱市，首爾則涵蓋了京畿道的一部分。這些相鄰的城市之間幾乎是連成一片的，土地資源得到了充分利用。與之形成鮮明對比的是，北京和天津之間、上海和蘇州之間，還有大量的農(nóng)業(yè)用地未被充分開發(fā)利用，以形成一個幾千萬人口的都市圈。其實中國是更有條件建設(shè)都市圈，因為擁有世界上最快的高鐵，上海到蘇州的高鐵可能只要半小時就到了。一個在上海上班的員工完全可以在蘇州或者嘉興安家。現(xiàn)在愈來愈多的城市已經(jīng)意識到，人口淨(jìng)增長是衡量一個城市是否有吸引力的重要標(biāo)志。所以近幾年很多城市，如武漢、西安、長沙、成都、鄭州、濟南等先后掀起了“搶人”大戰(zhàn)，通過放寬落戶條件、提供購房補貼等方式吸引人口遷入，而“搶人”的主要對象是剛畢業(yè)的大學(xué)生。有些城市甚至實現(xiàn)了零門檻落戶，比如福州從2021年元旦開始全面放開落戶條件，不設(shè)學(xué)歷、年齡、就業(yè)創(chuàng)業(yè)等限制，真正實現(xiàn)了落戶零門檻。推行生育購房補貼過去中國的住宅供應(yīng)沒有跟上人口流動的形勢，造成了中國在發(fā)達(dá)地區(qū)供地不足、住宅供不應(yīng)求，但是欠發(fā)達(dá)地區(qū)住宅供大于求的現(xiàn)象。未來應(yīng)該讓供地指標(biāo)跟著人口流動走：房價高的人口流入地區(qū)需要加大土地供應(yīng)，而房價低的人口流出地區(qū)需要減少土地供應(yīng)。同時進(jìn)一步深化推進(jìn)戶籍制度改革，消除人口自由遷徙的限制，讓教育醫(yī)療資源和其他社會福利可以方便地跨省享用，不讓公共福利成為人口流動的障礙。房價政策還可以和鼓勵生育政策聯(lián)動。在大城市增加土地供應(yīng)，可以大幅度增加當(dāng)?shù)氐耐恋爻鲎屖杖搿８鶕?jù)中國社科院的數(shù)據(jù)，2017年土地平均成交價格與商品房平均銷售價格的比值達(dá)到0.68。在大城市，地價普遍占到房價的一半以上。增加土地供應(yīng)所增加的收入除了可以用作基礎(chǔ)設(shè)施、教育醫(yī)療等公共服務(wù)建設(shè)，還可以用來鼓勵生育。筆者建議給予多孩家庭購房補貼，比如房價直接打折或者購房貸款貼息。具體方式可以通過按揭利息返還或房價打折進(jìn)行補貼。比如說返還二孩家庭的房貸利息的50%，對于三孩家庭的房貸利息可全部補貼返還（規(guī)定一個上限）。以孩子出生開始，期限是20年。只補貼新政推出以后的購房貸款。初步計算一下這個政策的財政支出：如果每個房子的平均貸款額是100萬元（人民幣，下同），按照整個還款周期20年的平均利息3%來算，那么每年的平均利息差不多是3萬元。因為只有二孩和多孩家庭才能享受到這樣的補貼，所以只有不到一半的有孩家庭能享受到這樣的住房補貼，平均的補貼水平可能略大于利息的一半（因為多孩家庭還是比二孩家庭少很多）。現(xiàn)在每年1000萬新生人口中，二孩和多孩家庭差不多400萬個，首年補貼金額是每年400萬×3萬元／2＝600億元，第二年會是1200億元，到20年時達(dá)到頂峰為1.2萬億元。上述財政支出主要是在大城市，因為大城市的房價和房貸額會比較高。這項補貼的實際效果會是向大城市的家庭傾斜，有效緩解大城市年輕人沉重的購房負(fù)擔(dān)。這部分補貼完全可以通過增加土地供應(yīng)來籌集。加大土地供應(yīng)并給予二孩和多孩家庭買房補貼，還可以提振房地產(chǎn)市場的需求，起到刺激經(jīng)濟的效果。

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