昨日，中國人民銀行和中國銀保監(jiān)會發(fā)布通知，就差別化住房信貸政策進(jìn)行調(diào)整。對于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報(bào)價(jià)利率減20個基點(diǎn)。二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。此前，全國統(tǒng)一的首套房商業(yè)房貸最低利率為相應(yīng)期限貸款市場報(bào)價(jià)利率。

個人房貸規(guī)模出現(xiàn)明顯萎縮

通知還稱，在全國統(tǒng)一的貸款利率下限基礎(chǔ)上，人民銀行、銀保監(jiān)會各派出機(jī)構(gòu)按照“因城施策”的原則，指導(dǎo)各省級市場利率定價(jià)自律機(jī)制，根據(jù)轄區(qū)內(nèi)各城市房地產(chǎn)市場形勢變化及城市政府調(diào)控要求，自主確定轄區(qū)內(nèi)各城市首套和二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率加點(diǎn)下限。

2019年8月25日，央行發(fā)布公告稱，自2019年10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率以最近一個月相應(yīng)期限的貸款市場報(bào)價(jià)利率(LPR)為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。其中，首套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR，二套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR加60個基點(diǎn)。

今年4月20日貸款市場報(bào)價(jià)利率(LPR)為：1年期LPR為3.7%，5年期以上LPR為4.6%。按照最新政策，全國范圍內(nèi)首套房的商業(yè)貸款利率不低于4.40%，二套房不低于5.20%。

事實(shí)上，我國個人房貸規(guī)模已經(jīng)出現(xiàn)明顯萎縮。央行發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，4月份住戶貸款減少2170億元，同比少增7453億元。其中，住房貸款減少605億元，同比少增4022億元。

已有多地自主下調(diào)房貸利率

4月14日，央行金融市場司司長鄒瀾在發(fā)布會上表示，3月份以來，由于市場需求減弱，全國已經(jīng)有一百多個城市的銀行根據(jù)市場變化和自身經(jīng)營情況，自主下調(diào)了房貸利率，平均幅度在20個到60個基點(diǎn)不等。此外，部分省級市場利率定價(jià)自律機(jī)制也配合地方政府的調(diào)控要求，根據(jù)城市實(shí)際情況，在全國政策范圍內(nèi)下調(diào)了本城市首付比例下限和利率下限，這是城市政府、銀行根據(jù)市場形勢和自身經(jīng)營策略做出的差別化、市場化調(diào)整，適應(yīng)了房地產(chǎn)市場區(qū)域差異的特征。

不過，統(tǒng)計(jì)顯示，目前大部分地區(qū)實(shí)際執(zhí)行的個人房貸利率水平依然明顯高于全國統(tǒng)一的下限。央行最近發(fā)布的一季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告顯示，3月末，個人住房貸款加權(quán)平均利率為5.49%，比去年末下調(diào)14個基點(diǎn)。

4月份，貝殼研究院監(jiān)測的103個重點(diǎn)城市主流首套房貸利率為5.17%，二套為5.45%，分別較上月回落17個、15個基點(diǎn)，創(chuàng)2019年以來月度新低。

蘇州大部分銀行首套利率4.6%

據(jù)報(bào)道，廣州地區(qū)目前多數(shù)銀行首套房貸利率為5.2%-4.8%，二套在5.2%-5.4%之間，部分外資行最低降到4.6%;南京主流銀行首套利率在5%-5.2%之間，部分行低至4.8%-4.9%;深圳首套住宅房貸利率普遍為4.9%，二套住宅為5.2%;蘇州大部分銀行首套利率為4.6%。北京地區(qū)房貸利率一直平穩(wěn)，個人住房貸款定價(jià)基準(zhǔn)依然為：首套商業(yè)性個人住房貸款利率不低于相應(yīng)期限LPR+55個基點(diǎn)，二套商業(yè)性個人住房貸款利率不低于相應(yīng)期限LPR+105個基點(diǎn)。

專家分析

預(yù)計(jì)樓市需求偏冷區(qū)域房貸利率會有所下調(diào)

光大銀行金融市場部研究員周茂華表示，此次央行下調(diào)住房貸款利率定價(jià)下限，進(jìn)一步優(yōu)化了商業(yè)銀行房貸利率自律定價(jià)機(jī)制，擴(kuò)大了部分區(qū)域商業(yè)銀行房貸利率定價(jià)空間，也符合部分區(qū)域房地產(chǎn)市場情況。近期受散發(fā)疫情等因素干擾，國內(nèi)部分區(qū)域房地產(chǎn)復(fù)蘇情況不夠理想，4月居民信貸下滑，反映出國內(nèi)房地產(chǎn)需求端仍低迷。國內(nèi)通過下調(diào)房貸利率定價(jià)下限，讓各區(qū)域商業(yè)銀行能根據(jù)當(dāng)?shù)貥鞘泄┬枨闆r與城市政府調(diào)控要求，靈活調(diào)節(jié)，促進(jìn)樓市加快恢復(fù)平衡。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，這次房貸政策調(diào)整并不是直接降息，只是給地方執(zhí)行空間，但預(yù)計(jì)各地將快速開始執(zhí)行。事實(shí)上，調(diào)整之前也很少有城市實(shí)際執(zhí)行4.6%的首套房貸下限利率，而且此次政策調(diào)整只是針對首套房貸，因此實(shí)際效果還要視各地出臺落地細(xì)則的情況。

浙江大學(xué)國際聯(lián)合商學(xué)院數(shù)字經(jīng)濟(jì)與金融創(chuàng)新研究中心聯(lián)席主任、研究員盤和林表示，此次下調(diào)利率下限可能對房地產(chǎn)市場影響并不大，仍屬微調(diào)政策。

盤和林指出，從理論上來說，此次調(diào)整可以降低剛需和改善性住房的資金成本，從而激發(fā)購買需要，但實(shí)際上可能對房地產(chǎn)市場影響并不大。因?yàn)殂y行信貸依然是市場風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向，銀行資金不是來自于地方政府，而是主要來自于央行和儲戶渠道，而且銀行資金本身就有一定的成本。之前銀行已經(jīng)將房地產(chǎn)按揭業(yè)務(wù)的利率壓在一個較低的水平，若銀行繼續(xù)下調(diào)房貸利率，會降低息差，從而降低利潤率，對于銀行來說可能是一種惡性競爭。

盤和林同時表示，采取因城施策的做法，是讓各地視房地產(chǎn)的情況來制定下限。他預(yù)計(jì)，小城市的銀行面對的房貸按揭需求較小，銀行競爭壓力較大，更容易選擇降低利率水平的方式，所以該政策客觀上會促使小城市銀行加大競爭力度，從而促使小城市首套房貸利率略微下滑。

周茂華預(yù)計(jì)，接下來部分樓市供給相對大、樓市需求偏冷的區(qū)域房貸利率將出現(xiàn)一定幅度下調(diào)，以減輕剛需購房成本。但整體上，國內(nèi)樓市穩(wěn)字當(dāng)頭，堅(jiān)持房住不炒定位，推動各地因城施策、精準(zhǔn)調(diào)控，落實(shí)“三穩(wěn)”任務(wù)，促進(jìn)樓市平穩(wěn)健康發(fā)展。近期一系列政策優(yōu)化措施，都是在推動樓市回歸“三穩(wěn)”軌道。(程婕)

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