2023年5月，中指研究院、克而瑞物管、中物智庫等機構(gòu)基于當前64家上市物企的發(fā)展數(shù)據(jù)，陸續(xù)發(fā)布了2023中國物業(yè)服務(wù)上市公司研究報告。

數(shù)據(jù)顯示，自2021年6月底以來，物業(yè)板塊整體估值一直處于波動下行階段；并于2022年10月31日，達歷史最低點約2613.74億元。

(資料圖片僅供參考)

2022年，在關(guān)聯(lián)交易等風險出清主因，疫情管控導(dǎo)致的成本增加等次因的影響下，地產(chǎn)流動性危機造成物業(yè)公司大量應(yīng)收賬款壞賬，極大影響了盈利水平，影響了物業(yè)上市公司的業(yè)績和估值。

直到2022年11月之后，隨著地產(chǎn)政策“三箭齊發(fā)”，物業(yè)板塊也在政策刺激下開啟反彈模式。到如今，2023年5月，64家上市物業(yè)服務(wù)公司總市值重回3500億級別，較底部回升超過36%。

對此，有業(yè)內(nèi)專家表示，物業(yè)板塊已觸底反彈，并在當前的震蕩盤整中迎來估值重塑新周期，企業(yè)間的分化正進一步加劇，優(yōu)質(zhì)標的價值將進一步彰顯。

觸底反彈：物業(yè)板塊在修復(fù)盤整中進入分化新周期

中指研究院表示，2023年物管行業(yè)將在觸底反彈后開啟新的發(fā)展周期?？硕鹞锕芤卜治龇Q隨著行業(yè)格局的轉(zhuǎn)變，新發(fā)展周期中物業(yè)行業(yè)的定位將更加清晰、發(fā)展邏輯由粗放轉(zhuǎn)向精細化，行業(yè)集中度持續(xù)增強，強者恒強的格局愈加凸顯。

中金公司研究部發(fā)布報告稱，物業(yè)板塊的資本市場認知歷經(jīng)“認知初建-投資熱潮-理性回歸”三個階段。在當下經(jīng)歷的“理性回歸”階段，中金將持續(xù)看好物企長期投資價值，同時認為在內(nèi)部物企成長速度均值回歸與外部地產(chǎn)端基本面持續(xù)演繹的共同作用下，物業(yè)板塊已到達新的基本面與認知反饋拐點，有必要進一步深入探討板塊價值重估，找尋物企新的“估值錨”。

新周期和新基本面帶來的是行業(yè)的進一步分化。根據(jù)中指研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2023年5月，物業(yè)板塊平均市值約為55.41億元，超過均值的共計12家；超過100億元的共8家，市值合計達2521.19億元，占總市值的71.09%；TOP10企業(yè)市值合計2667.90億元，占總市值的比例為75.24%，是尾部10名企業(yè)市值總和的145倍，市值分化進一步加大。

展望未來，隨著不同企業(yè)新周期中呈現(xiàn)的綜合實力、發(fā)展?jié)摿Σ煌?，物業(yè)上市公司的市值分化還將進一步加劇。而我們應(yīng)如何在新周期的分化行情中尋找更有價值的優(yōu)質(zhì)標的？

一方面，受到地產(chǎn)市場的行業(yè)大變局影響，物業(yè)發(fā)展進入后地產(chǎn)時代的獨立發(fā)展新周期。在過去一年的行業(yè)壓力中韌性凸顯、發(fā)展安全的國資企業(yè)和規(guī)模型企業(yè)正在成為更受資本市場歡迎的優(yōu)質(zhì)標的。

另一方面，物業(yè)板塊回歸理性發(fā)展，回歸服務(wù)本源，從規(guī)模為王轉(zhuǎn)向高質(zhì)量增長。這一輪新基本面中，物企是否有獨立拓展能力，是否是行業(yè)優(yōu)勢專業(yè)賽道上的佼佼者，是否有著眼于效益的高質(zhì)量發(fā)展以保障穩(wěn)健的營收利潤增速；回歸物業(yè)服務(wù)本源，物企又是否有長期主義精神，能確保為業(yè)主為社會創(chuàng)造價值，鞏固基本盤持續(xù)健康全面發(fā)展，均成為分化中的制勝關(guān)鍵。

綜合分析64家上市物企的核心營收利潤現(xiàn)金流等財務(wù)數(shù)據(jù)，并結(jié)合上述關(guān)鍵要素在行業(yè)新周期尋找物業(yè)優(yōu)質(zhì)股，在5月18日發(fā)布的“2023中國物業(yè)服務(wù)上市公司研究報告”中，中指研究院將金茂服務(wù)評為上市物企“成長潛力第一 ”“投資價值前三”，充分認可在過去一年發(fā)展中呈現(xiàn)的韌性、穩(wěn)定性，以及目前所彰顯出的優(yōu)質(zhì)潛力。

而在中物智庫發(fā)布的“2023上市物企測評研究報告”中，亦授予金茂服務(wù)“2023中國物業(yè)管理行業(yè)上市物企TOP15”、“2023中國國資上市物企TOP5”、“2023中國上市物企增長速度TOP1”、“2023中國上市物企投資潛力TOP3”四項殊榮。

增勢穩(wěn)健：營收利潤凈利“三高”發(fā)展的金茂服務(wù)

結(jié)合各物企2022年度業(yè)績報告，中指研究院從資本市場表現(xiàn)、管理規(guī)模、經(jīng)營績效三個維度，結(jié)合多個指標全面解析上市物業(yè)企業(yè)的各維度數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)金茂服務(wù)的多個核心發(fā)展指標均位于行業(yè)前列。在2022年行業(yè)承壓明顯的大背景下，金茂服務(wù)不僅保持著健康穩(wěn)健的經(jīng)營發(fā)展狀態(tài)，并且以2022年高達60.7%的營收增速、56.1%的毛利潤增速，以及90.7%凈利潤增速，穩(wěn)居行業(yè)第一。

值得關(guān)注的是，從金茂服務(wù)當下的市場規(guī)模拓展趨勢和“第二增長曲線”發(fā)展趨勢上看，這家公司的營收利潤增長“三高”發(fā)展有望在未來幾年繼續(xù)維持穩(wěn)健增勢。

一方面，金茂服務(wù)的在管面積增速和合約面積增速均位于行業(yè)前列，規(guī)模上的高效拓展和有效儲備，足以保障長期營收的穩(wěn)健增長。

數(shù)據(jù)顯示，截止2022年末，金茂服務(wù)總在管面積達5690萬平方米,同比增長56.3%，在管面積增速在64家上市物企中排行TOP5，顯著高于同期物業(yè)服務(wù)上市公司在管面積增速均值18.18%。隨著金茂服務(wù)第三方外拓能力的不斷發(fā)展，其中來自第三方拓展的在管建筑面積達到了近21.4百萬平方米，第三方在管建筑面積占比由2021年底的34.1%提升至37.7%。同期，金茂服務(wù)合約建筑面積已達到8080萬平方米，同比增長高達40.2%，遍及中國68個城市。

在市場拓展中重視提質(zhì)增效，規(guī)模穩(wěn)步提升的同時，金茂服務(wù)也實現(xiàn)了管理業(yè)態(tài)更加完善、管理效率和盈利能力進一步提升：財報數(shù)據(jù)顯示，2022年金茂服務(wù)全年市場化拓展簽約面積超2000萬平方米，轉(zhuǎn)化面積近1000萬平方米；同年金茂服務(wù)成功并購首置物業(yè)服務(wù)有限公司（“首置物業(yè)”），新增合約面積超700多萬平方米，商辦業(yè)態(tài)管理能力得到進一步夯實，城市項目密度得到有效提升。

另一方面，從營收結(jié)構(gòu)上看，金茂服務(wù)在多種經(jīng)營收入（非業(yè)主增值服務(wù)+業(yè)主增值服務(wù)）占比達到了50.5%，該比例同樣位于上市物企前列——這意味著，金茂服務(wù)在傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)和多種經(jīng)營上達到了更好的平衡，未來這兩方面同時發(fā)力，將助金茂服務(wù)發(fā)展更進一步。

此外，城市服務(wù)作為新興且頗具潛力的賽道，有望成為金茂服務(wù)未來實現(xiàn)業(yè)績穩(wěn)定高質(zhì)量增長的“第二增長曲線”。

回顧2022年，金茂服務(wù)通過繼續(xù)深耕城市運營服務(wù)業(yè)務(wù)，對城市運營服務(wù)進行全面升級，依托央企背景與專業(yè)的物業(yè)服務(wù)能力，開展多項城市服務(wù)產(chǎn)品力專項研究，在城市服務(wù)這一新興市場已成功建立護城河，并取得一定成績：包括在存量城市服務(wù)項目新增轉(zhuǎn)化合同25份，新增簽約城市服務(wù)項目5個，城市運營服務(wù)內(nèi)容涵括基礎(chǔ)物業(yè)管理、資產(chǎn)經(jīng)營服務(wù)、城市治理服務(wù)等多個領(lǐng)域。

金茂服務(wù)得以被視為資本市場中“成長潛力第一 ”的上市物企，不僅因為規(guī)模發(fā)展高質(zhì)量高增速、營收結(jié)構(gòu)優(yōu)化、城市服務(wù)高潛賽道占位共同支撐了金茂服務(wù)的毛利潤和凈利潤增速“三高”發(fā)展趨勢；同時也源于較高的ROE和充足的現(xiàn)金流均充分體現(xiàn)金茂服務(wù)抵抗周期性風險的能力。

數(shù)據(jù)顯示，金茂服務(wù)2020、2021、2022年ROE分別為102.6%、141.5%、42.4%，均位于行業(yè)前列。資產(chǎn)和現(xiàn)金流方面,截至2022年12月31日,金茂服務(wù)總資產(chǎn)達30.04億元,同比增長121%。其中,現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物為10.19億元,2020-2022年復(fù)合增長率達94%,始終保持經(jīng)營安全性。

長期主義：金茂服務(wù)交出健康均衡ESG答卷

金茂服務(wù)的投資價值不僅體現(xiàn)在穩(wěn)定的基本面和高增長潛力上，還體現(xiàn)在健康全面發(fā)展的優(yōu)秀ESG表現(xiàn)。

5月30日，克而瑞物管為金茂服務(wù)頒發(fā)“ESG可持續(xù)發(fā)展TOP5”榮譽，并指出，2022至2023，面對經(jīng)濟及行業(yè)的深度調(diào)整，金茂服務(wù)全面關(guān)注股東、員工、客戶、供應(yīng)商、合作伙伴及社會群體的訴求，堅持長期主義發(fā)展，在高質(zhì)量發(fā)展的同時持續(xù)提升 ESG 管治水平及表現(xiàn)，體現(xiàn)出其更健康全面的綜合發(fā)展實力，并有望兌現(xiàn)為未來更卓越的資本市場表現(xiàn)。

今年4月發(fā)布的金茂服務(wù)ESG報告也顯示，在過去的一年中，專注為客戶提供高品質(zhì)服務(wù)，不斷創(chuàng)新服務(wù)模式，深度融合智慧科技，2022年金茂服務(wù)住宅滿意度為93分，寫字樓滿意度及其他公告建筑類客戶滿意度均為100分，高于行業(yè)平均水準。

篤行綠色低碳發(fā)展之路，2022年金茂服務(wù)“低碳向未來”公益行動已落地項目42個，覆蓋城市22個。開展節(jié)能改造工程209項，節(jié)約能耗支出約137.4萬元，開展節(jié)能知識培訓(xùn)8次，參加超過603人次。

踐行央企責任擔當，金茂服務(wù)借助自身優(yōu)勢積極組織參與社區(qū)建設(shè)、鄉(xiāng)村振興、公益慈善、志愿服務(wù)等活動。2022年金茂服務(wù)曾向中國中化定點援扶地區(qū)內(nèi)蒙古赤峰市林西縣定向捐贈支出20萬元，用于支持林西縣新城子鎮(zhèn)壯大集體經(jīng)濟中草藥種植產(chǎn)業(yè)；同時組織發(fā)起“與lin同行，溫暖童心”活動，助力貧困地區(qū)的教育發(fā)展。

聚焦長遠發(fā)展，將人才視為企業(yè)最寶貴的資產(chǎn)，金茂服務(wù)也不斷健全企業(yè)管理政策，持續(xù)打造和諧平的雇傭氛圍，2022年形成員工社團131個，開展戶外拓展、趣味活動等文體活動600余次，向80名員工發(fā)放慰問金超8萬元，完成2022年員工受訓(xùn)總?cè)舜芜_10652人次，培訓(xùn)覆蓋率為100%，受訓(xùn)總時長44614小時，評級受訓(xùn)時長17.25小時，全年各類培訓(xùn)投入總金額128.03萬元。

光大證券(601788)、匯豐研究等機構(gòu)均給予金茂服務(wù)“買入”評級。其中，光大證券表示，作為增長迅速的高端物管標的，關(guān)聯(lián)方品牌力強，交付保障性高，自身外拓能力提升，社區(qū)增值和城市服務(wù)業(yè)務(wù)有較大潛力。匯豐研究研報則指出，預(yù)計金茂服務(wù)在2021年至2024年物業(yè)管理收入復(fù)合年增長率有望加速至79%。

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