【資料圖】

領(lǐng)先指標(biāo)繼續(xù)走弱，市場熱度從春節(jié)后的亢奮快速降溫4 月新房和二手房高頻成交數(shù)據(jù)同比保持正增長，但增速均較3 月收窄，新房供應(yīng)放量的趨勢并未在4 月延續(xù)。從貝殼領(lǐng)先指標(biāo)來看，各項(xiàng)指標(biāo)環(huán)比均走弱，新房案場指數(shù)已低于去年同期，城市領(lǐng)先指數(shù)從3 月的分化加劇轉(zhuǎn)為幾乎全線下滑，顯示市場熱度從春節(jié)后的亢奮快速降溫。我們認(rèn)為二季度房地產(chǎn)市場將迎來分化行情，更加看好具備充裕供應(yīng)彈性的城市和在主流城市有充裕貨值和補(bǔ)貨能力的優(yōu)質(zhì)房企。

高頻數(shù)據(jù)：同比為正但增速較3 月收窄，新房供應(yīng)放量未能延續(xù)新房方面，23 年4 月60 城新房成交面積環(huán)比-29%，同比+17%，同比增速較3 月（+38%）收窄，累計同比增速擴(kuò)大至9%。二手房方面，4 月26 城二手房成交面積環(huán)比-17%，同比+62%，同比增速同樣較3 月（+99%）收窄，累計同比增速略微收窄至65%。從高頻成交數(shù)據(jù)來看，4 月初新房和二手房成交數(shù)據(jù)均出現(xiàn)明顯回落，此后于中旬企穩(wěn)回升，但二手房反彈力度顯著高于新房。由于市場熱度下滑和拿地的制約，3 月新房供應(yīng)放量的趨勢并未在4月延續(xù)，根據(jù)中指院的數(shù)據(jù)，4 月31 城推盤面積環(huán)比-22%，同比僅+1%。

領(lǐng)先指標(biāo)：環(huán)比繼續(xù)走弱，新房案場指數(shù)已低于去年同期從貝殼領(lǐng)先指標(biāo)來看，4 月市場熱度繼續(xù)走弱。二手房方面，帶看指數(shù)由27.2回落至24.0，但仍高于去年同期（23.2）。帶看下滑和掛牌量高企導(dǎo)致業(yè)主端掛牌價持續(xù)松動，市場景氣指數(shù)環(huán)比繼續(xù)下滑，成交價相較掛牌價的折價幅度擴(kuò)大。新房領(lǐng)先指標(biāo)同比表現(xiàn)弱于二手房，案場指數(shù)由24.8 回落至18.0，已低于去年同期（18.6）。這些都使得經(jīng)紀(jì)人預(yù)期顯著走弱，KMI 指數(shù)最低觸及34.0，與去年末的全年最低水平相當(dāng)，但最新周出現(xiàn)小幅回升。

區(qū)域觀察：城市領(lǐng)先指數(shù)從分化加劇轉(zhuǎn)為幾乎全線下滑根據(jù)貝殼研究院的數(shù)據(jù)，4 月各線城市領(lǐng)先指標(biāo)變化趨勢一致，城市層面從3 月的分化加劇轉(zhuǎn)變?yōu)閹缀跞€下滑。重點(diǎn)城市群來看，京津冀在帶看、折價率方面表現(xiàn)最優(yōu)，海西、粵港澳、成渝城市群分別在市場景氣、KMI、新房案場指數(shù)方面表現(xiàn)最優(yōu)。領(lǐng)先指標(biāo)靠前的城市包括深圳、杭州、西安、上海、成都、北京、天津，靠后的城市包括常州、紹興、哈爾濱、中山、沈陽。

投資建議

重點(diǎn)推薦：1）A 股開發(fā)：華發(fā)股份、城建發(fā)展、招商蛇口、建發(fā)股份、濱江集團(tuán)、萬科A、新城控股、金地集團(tuán)；2）港股開發(fā)：越秀地產(chǎn)、華潤置地、中國海外發(fā)展、龍湖集團(tuán)；4）物管公司：中海物業(yè)、保利物業(yè)、濱江服務(wù)、華潤萬象生活、招商積余、萬物云、新大正。

風(fēng)險提示：疫情不確定性；行業(yè)政策不確定性；基本面下行；部分房企經(jīng)營風(fēng)險。

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